‍In het kort:

• Box 3 komt opnieuw op de tekentafel: Een vermogenswinstbelasting krijgt steeds meer politieke steun, maar de miljardenrekening maakt een snelle omslag lastig.
• Investeringsklimaat krijgt voorzichtig meer aandacht: De Raad van State steunt versoepelingen van de Wet betaalbare huur en internationaal kapitaal kijkt weer nadrukkelijk naar Europees vastgoed.
• De woonvraag verandert: Kleinere huishoudens vragen om kleinere woningen, waardoor splitsen, transformeren en optoppen relevanter worden.

Vanuit mijn rol bij Nestr Smart Finance spreek ik dagelijks met beleggers en vastgoedprofessionals door het hele land. De afgelopen periode draait het opnieuw om de vraag hoe Nederland weer een aantrekkelijk investeringsklimaat kan realiseren.

Terwijl de politiek zoekt naar oplossingen, zie ik in de praktijk dat het kapitaal er gewoon is en dat de vraag er is. De rekensom moet alleen wel kloppen. Zoals verwacht is Box 3 ook inmiddels een van de belangrijkste onderwerpen bij de begrotingsonderhandelingen.

Om het eens samen te vatten: in de Eerste Kamer is veel weerstand tegen het belasten van niet-gerealiseerde waardestijgingen, en er groeit steun voor een vermogenswinstbelasting waarbij pas bij verkoop wordt afgerekend.

Box 3 blijft groot politiek dossier, maar beweging is zichtbaar

Voor vastgoed is in het huidige wetsvoorstel overigens al een uitzondering voorzien op de vermogensaanwasbelasting. Het probleem is vooral financieel: een bredere overstap kan de schatkist over meerdere jaren tientallen miljarden kosten. Daardoor gaat het debat niet alleen over wat eerlijk is, maar ook over waar het ontbrekende geld vandaan komt.

Conclusies trekken is nu nog te vroeg, maar de richting voor vastgoedbeleggers is interessant. Vanuit de markt hoor ik ook steeds vaker het advies om niet overhaast te verkopen. De woningvraag blijft groot, waardes zijn hoog en de economie draait door. De voornaamste reden om investeringen uit te stellen is niet het rendement, maar gebrek aan voorspelbaarheid. Kapitaal kan omgaan met risico, maar veel minder goed met spelregels die tijdens het project veranderen.

Juist op dat punt zijn er voorzichtig positieve signalen. De Raad van State heeft geen bezwaar tegen een aantal versoepelingen van de Wet betaalbare huur. Meer huurruimte voor woningen die door de WOZ-cap worden geraakt, geen minpunten meer voor woningen zonder buitenruimte en een aangepaste waardering voor kleinere rijksmonumenten.

Daarnaast wordt gewerkt aan verlenging van de nieuwbouwopslag en meer ruimte voor tijdelijke studentencontracten. Geen fundamentele hervormingen, maar concrete correcties op punten waar het systeem in de praktijk te hard uitpakte.

Kapitaal is beschikbaar, maar moet wel kunnen landen

De Nederlandse vastgoedmarkt blijft ondertussen interessant. Wonen, logistiek en prime kantoren zijn de segmenten waar kapitaal zich op blijft richten. Investeringsvolumes trekken aan en particuliere beleggers en family offices nemen geregeld portefeuilles over van institutionele partijen. Tegelijkertijd blijven overdrachtsbelasting, netcongestie en trage vergunningprocedures een duidelijke rem. Kapitaal zoekt niet alleen rendement, maar vooral projecten waarvan duidelijk is dat ze uitvoerbaar zijn.

Die interesse komt ook van ver. Ik zie dat Australische pensioenfondsen steeds nadrukkelijker naar Europees vastgoed kijken, onder andere vanwege de structurele woningtekorten en de langetermijnvraag. Internationaal geld is beschikbaar en zoekt vastgoed, maar landen en projecten concurreren met elkaar om dat kapitaal. Stabiel en voorspelbaar beleid is voor Nederland dus geen luxe, maar een basisvoorwaarde.

Ook de koopmarkt blijft interessant voor een uitpondstrategie. Huizenprijzen stijgen nog steeds, zij het in een lager tempo, terwijl het aantal transacties toeneemt. De leegwaarde van verhuurde woningen blijft daarmee aantrekkelijk. Een aandachtspunt daarbij: funderingsrisico's nemen toe en een gunstige markt kan problemen lange tijd maskeren. Bij oudere woningen kan een aantrekkelijk aankoopmoment achteraf een stuk minder aantrekkelijk blijken als funderingsherstel nodig is.

Kleinere huishoudens bieden kansen voor private beleggers

Een van de meest interessante ontwikkelingen zit in de demografie. Vier op de tien Nederlandse huishoudens bestaan inmiddels uit één persoon en dat aandeel groeit verder. Tegelijkertijd bestaat een groot deel van onze woningvoorraad nog altijd uit gezinswoningen. Dat creëert een duidelijke mismatch tussen wat er staat en waar behoefte aan is.

Kleinere zelfstandige woningen zijn bij uitstek te realiseren door bestaande panden te splitsen, transformeren of optoppen. De technische mogelijkheden zijn er, alleen is de businesscase de afgelopen jaren verslechterd.

Ook juridisch ontstaat wat meer ruimte op verschillende onderdelen. Recente uitspraken laten zien dat een energielabel dat pas na de peildatum geregistreerd is, toch kan meetellen voor het WWS, zolang aannemelijk is dat de energieprestatie tussentijds niet veranderde. De Huurcommissie beweegt inmiddels gedeeltelijk in die richting mee. Voor verhuurders kan dat tientallen WWS-punten verschil maken en dus direct invloed hebben op de maximaal toegestane huur. Goed om te weten.

Alles bij elkaar wordt de boodschap steeds duidelijker: Nederland heeft private investeerders nodig, maar investeringen volgen niet automatisch uit woningnood of politieke bouwambities. Het geld komt pas in beweging als projecten uitvoerbaar, financierbaar en enigszins voorspelbaar zijn. De vraag naar woonruimte blijft stevig en verschuift bovendien richting typen woningen die ondernemende beleggers goed kunnen toevoegen.

Dat biedt perspectief, mits beleid en praktijk elkaar de komende tijd wat beter weten te vinden.

Kansen zijn er nog volop, maar een selectieve aanpak is nodig

De overheid blijft zoeken naar manieren om de woningbouw te sturen via grondbeleid, subsidies en afspraken met gemeenten. Maar uiteindelijk moeten projecten financieel en praktisch uitvoerbaar blijven.

Voor beleggers betekent dit dat structurele schaarste niet zomaar verdwijnt, maar dat locatie en woningtype steeds meer het verschil maken. JLL ziet voor 2026 geen markt waarin vrijwel iedere woningbelegging automatisch interessant is. Kansen zijn er nog volop, maar een meer selectieve aanpak is nodig.

Tot slot: ook juridisch blijft goed huiswerk essentieel. Zelfs een bewoner van een antikraakruimte kan onder omstandigheden aanspraak maken op huurbescherming als de overeenkomst in de praktijk kenmerken van huur heeft. Voor beleggers komt het daarmee opnieuw neer op goed selecteren, rekenen en vastleggen.

Volgende maand is het september en staat Prinsjesdag weer voor de deur. In de volgende update weten we meer over het fiscale nieuws dat Prinsjesdag gebracht heeft, met eventuele veranderingen voor beleggers als gevolg. Tot dan!