In het kort:

• Box 3 nadert een beslissende fase: De wet staat onder druk, terwijl de belastingdruk op vastgoed opnieuw verder oploopt.
• Schaarste wordt steeds waardevoller: Minder nieuwbouw, netcongestie en een dalend huuraanbod maken bestaand vastgoed aantrekkelijker.
• De roep om een andere koers groeit: Steeds meer partijen pleiten voor een grotere rol van particuliere beleggers en minder verstorende regelgeving.

Vanuit mijn rol bij Nestr Smart Finance spreek ik dagelijks met beleggers en vastgoedprofessionals door het hele land. De afgelopen periode stond opnieuw in het teken van box 3, maar daarachter speelt een minstens zo belangrijke ontwikkeling; want terwijl de politiek blijft zoeken naar oplossingen, wordt de onderliggende schaarste op de vastgoedmarkt alleen maar groter.

Juist daardoor verschuiven ook de kansen.

Box 3 nadert een beslissend moment

De ontwikkelingen rond box 3 volgen elkaar in hoog tempo op. De Eerste Kamer wil de wet nog voor de zomer inhoudelijk behandelen, terwijl een definitieve stemming waarschijnlijk pas later volgt. Tegelijkertijd probeert de staatssecretaris de senaat ervan te overtuigen de wet niet af te schieten, maar eerst ruimte te geven voor verbeteringen. Ook vanuit Brussel ontstaan nieuwe vraagtekens over de houdbaarheid van onderdelen van het voorstel.

Voor vastgoedbeleggers loopt de belastingdruk ondertussen gewoon verder op. Stijgende WOZ-waarden en hogere forfaitaire rendementen betekenen dat veel beleggers volgend jaar opnieuw aanzienlijk meer belasting gaan betalen.

Ik zie dagelijks hoe dit drukt op de businesscase van beleggers die gewoon proberen netjes te investeren. Het besef groeit dan ook dat het debat ook gaat over de vraag of het systeem als geheel nog wel houdbaar is.

Structurele tekorten worden nu echt duidelijk

Aan de vastgoedkant worden de structurele tekorten steeds zichtbaarder. De sterke terugval in de nieuwbouw betekent dat de bestaande voorraad alleen maar belangrijker wordt. Zonder buitenlands kapitaal komen veel grotere woningbouwprojecten simpelweg niet van de grond.

Op de huurmarkt stapelen de signalen zich verder op. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is het aantal vrijgekomen huurwoningen fors afgenomen. Regulering heeft wel degelijk invloed op het aanbod, maar neemt de onderliggende vraag niet weg. Steeds vaker klinkt de kritiek dat niet de puntentoekenning, maar het woningwaarderingsstelsel zelf aan herziening toe is.

Opvallend is ook dat bedrijfsruimten mét een zware stroomaansluiting steeds aantrekkelijker worden als belegging. Door de toenemende netcongestie ontstaat een nieuwe vorm van schaarste: juist bestaande locaties met voldoende capaciteit winnen daardoor aan waarde. We kennen allemaal de verhalen van industrieterreinen waar niet gebouwd gaat worden omdat de netaansluiting nog jaren gaat duren. Ook zag ik laatst op televisie het verhaal van een ondernemer wiens bedrijfspand opgeleverd was, maar ook nog 1,5 jaar op een aansluiting moest wachten en daarom een grote dieselgenerator voor 1,5 jaar had gehuurd. Hij moest immers toch verder ondernemen.

Ik verwacht dat dit de komende periode een steeds grotere rol gaat spelen in beleggingsbeslissingen.

Kwaliteit en ondernemerschap bepalen steeds meer het verschil

Verduurzaming blijft volop in beweging. De regels rondom energielabels veranderen opnieuw en het kabinet wil een toezichthouder aanstellen die de kwaliteit van energielabels beter bewaakt. Voor beleggers betekent dit dat correcte registratie en een goed verduurzamingsplan alleen maar belangrijker worden. Bij Nestr zijn wij al geruime tijd bezig om beleggend Nederland te wijzen op de importantie van verduurzamen. Inmiddels zien we gelukkig dat veel vastgoed aangeschaft wordt met een bouwdepot om – naast bouwkundige en cosmetische verbeteringen – de verduurzamingsslag te maken.

Tegelijkertijd groeit de discussie over de rol van de private sector. Waar beleidsstukken nog altijd weinig ruimte lijken te zien voor particuliere investeerders, klinkt vanuit de praktijk juist het tegenovergestelde geluid. Zonder particuliere beleggers, ontwikkelaars en ondernemers wordt het woningtekort niet opgelost, dat is inmiddels voor steeds meer partijen een open deur.

Alles bij elkaar ontstaat een markt waarin de uitdagingen groot blijven, maar waarin ook de contouren van een nieuwe werkelijkheid zichtbaar worden. Schaarste neemt verder toe, kwalitatief vastgoed wordt waardevoller en ondernemerschap wordt weer belangrijker.

Voor beleggers die verder kijken dan de waan van de dag, blijven er volop kansen ontstaan. Wanneer zal de wal het schip echt gaan keren?

De stand van de middenhuur

De eerste Monitor Investeringsklimaat Middenhuur laat zwart op wit zien wat veel beleggers al in de praktijk voelen. Hogere inflatie drijft de onderhoudskosten op, terwijl de stijgende rente de financieringslasten vergroot. Dat heeft het afgelopen jaar een duidelijke impact gehad op investeringen in middenhuur. Macro-economische factoren wegen daarin zwaarder dan beleid en regulering. Een monitor die voortaan twee keer per jaar verschijnt, en die ik zelf goed ga bijhouden.

Het Kadaster publiceerde ook een opvallend rapport over verhuisgedrag. De gemiddelde verhuisafstand groeide van 10,7 kilometer in 2015 naar 13,6 kilometer eind 2025, en buiten de Randstad drijft die instroom de prijzen structureel omhoog. In de Gelderse gemeente Putten betaalden instromers in 2025 gemiddeld ruim 225.000 euro meer dan lokale kopers.

Dit is precies de regiodynamiek die wat mij betreft laat zien dat er echt nog goede kansen liggen in de markt.

Houdt je hoofd koel! Niet alleen om alle dynamiek in de vastgoedbranche, maar ook vanwege het weer.