In het kort:

• Box 3 blijft de markt beheersen: Niet alleen vastgoedbeleggers, maar nu ook familiebedrijven en de techsector slaan alarm over de fiscale onzekerheid.
• Woningtekort verdiept zich verder: Trage besluitvorming, uitponding en terughoudende investeringen houden de huurmarkt onder druk. Maar, daar staat tegenover dat er mooie kansen ontstaan in de regio, waar prijzen nog relatief laag liggen en de belangstelling toeneemt.
• Verduurzaming en slimme strategieën winnen aan belang: Hogere energielabels en selectieve investeringen bieden juist nieuwe kansen.

Vanuit mijn rol bij Nestr Smart Finance spreek ik dagelijks met beleggers en vastgoedprofessionals door het hele land. Wat opvalt is dat de markt steeds minder draait om snelle groei en steeds meer om positionering, kwaliteit en aanpassingsvermogen. De druk vanuit regelgeving en fiscaliteit blijft hoog, maar tegelijk ontstaan er duidelijke kansen voor partijen die vooruit durven te kijken. Ik vind het mooi hoe vastgoedinvesteerders zich als een kameleon aan blijven passen aan het veranderende speelveld.

De woningmarkt laat steeds duidelijker zien dat woonvoorkeuren veranderen. Goed verdienende Randstedelijke thuiswerkers kiezen vaker voor wonen buiten de Randstad, waar zij meer ruimte en woonkwaliteit krijgen. Daardoor worden randgemeenten rondom de grote steden steeds interessanter voor vastgoedbeleggers, zeker nu verhuren in de grote steden zelf door de Wet betaalbare huur complexer en minder rendabel wordt.

Juist deze omliggende gemeenten combineren nog relatief sterke vraag met iets meer ruimte in regelgeving en prijsniveau.

Box 3 blijft als donkere wolk boven de markt hangen

Zoals verwacht neemt onrust rond box 3 eerst nog verder toe, voordat we iets meer verbeteringen kunnen gaan zien. Niet alleen vastgoedbeleggers trekken aan de bel, maar inmiddels ook familiebedrijven en partijen uit de techsector. De zorgen gaan allang niet meer alleen over vastgoed, maar over het bredere investeringsklimaat in Nederland.

In de vastgoedbranche klinken waarschuwingen dat het systeem rond werkelijk rendement bij uitstel van de huidige wetgeving opnieuw op losse schroeven staat, met mogelijk grote gevolgen voor beleggers.

Ook voor recreatiewoningen hangt box 3 inmiddels als een donkere wolk boven de markt. Veel beleggers proberen inzicht te krijgen in hun toekomstige belastingdruk, terwijl onduidelijkheid blijft bestaan over de uiteindelijke uitwerking.

Dat zorgt voor terughoudendheid, maar tegelijkertijd ook voor een groeiende zoektocht naar nieuwe structuren en strategieën. Lage prijzen hebben daarnaast natuurlijk een bewezen aantrekkingskracht op de belegger met enige durf.

Woningmarkt blijft klem zitten

Ondertussen wordt steeds duidelijker dat strengere regelgeving en hogere lasten hun effect niet missen. De verkoopgolf van huurwoningen blijft onverminderd hoog, maar mijn verwachting is dat dit na 1 juli 2026 weliswaar langzaam afvlakt (omdat dan het verbod op tijdelijke huurcontracten 2 jaar geleden is ingegaan), vooral bij kleinere beleggers, maar de private huurmarkt blijft verder krimpen. Nog altijd verkopen beleggers meer woningen dan zij toevoegen aan hun portefeuille.

De structurele problemen op de woningmarkt worden steeds zichtbaarder. De Algemene Rekenkamer concludeerde dat de woningbouw verder achterblijft door trage besluitvorming en gebrekkige uitvoering. Daarmee loopt ook het woningtekort verder op.

Zelfs grote institutionele partijen lopen tegen dezelfde problemen aan. Pensioenfonds ABP gaf recent openlijk aan dat investeren in Nederlandse woningen steeds lastiger wordt, en dat kapitaal eenvoudiger in andere Europese landen ondergebracht zou kunnen worden. Dat is veelzeggend voor het huidige investeringsklimaat.

Tegelijkertijd blijven stijgende huizenprijzen uitponding aantrekkelijk maken. Portefeuilles opkopen om woningen één voor één te verkopen blijft populair, juist omdat de onderliggende woningwaardes (als gevolg van schaarste) sterk blijven oplopen. Daarmee verschuiven woningen steeds vaker van huur naar koop, terwijl de vraag naar huurwoningen onverminderd groot blijft.

Opvallend is ook dat internationale instellingen zich steeds kritischer uitlaten over het Nederlandse beleid. Vanuit het IMF klinkt inmiddels openlijke kritiek op de doorgeschoten huurregulering van de afgelopen jaren. Het besef groeit dat te veel regulering uiteindelijk juist kan leiden tot minder aanbod. Ondanks dit besef, lijkt de politiek niet te willen bewegen naar meer drastische maatregelen om dit tij te keren. De verschillende inzichten tussen de linker- en rechterzijde zijn te groot om tot een compromis te komen.

Verduurzaming en professionalisering worden doorslaggevend

De markt verschuift nu steeds nadrukkelijker richting kwaliteit en verduurzaming. Naast de verplichte labeleis vanaf 2029 voor woningen, komen er vanaf 2030 ook minimumeisen voor de energieprestaties van winkels, bedrijfsgebouwen en bedrijfsunits. Voor utiliteitsbeleggers betekent dit dat panden zonder verduurzamingsplan snel in waarde en verhuurbaarheid kunnen dalen.

Daar staat tegenover dat de businesscase voor verduurzaming juist verbetert.

Hogere energieprijzen maken energiezuinige panden aantrekkelijker, terwijl betere energielabels direct bijdragen aan hogere waarderingen en verkoopprijzen. Ik zie bij Nestr ook meer en meer beleggers die heel actief met verduurzaming aan de slag gaan en maken daarbij gebruik van De Nestr Labelsprong. Dit is een rapport dat inzicht geeft in de mogelijkheden voor verduurzaming. Alle praktische werkzaamheden worden uit handen genomen door onze samenwerkingspartner Positief Wonen.

Daarnaast neemt de druk op professionalisering verder toe. Vanaf 2027 moeten servicekosten veel specifieker worden uitgesplitst. Wie dat niet op orde heeft, loopt financieel risico. Vastgoedbeheer wordt daarmee steeds minder vrijblijvend.

Pragmatisme kan helpen

Ondanks alle onzekerheid blijven er wel degelijk kansen bestaan. Ik lees bijvoorbeeld dat Rabobank ziet dat er meerdere strategieën zijn waarmee ondernemende vastgoedbeleggers rendement kunnen maken, juist in een markt waar schaarste, verduurzaming en herpositionering steeds belangrijker worden.

Zo ontstaat een markt die duidelijk zwaarder en professioneler wordt. Fiscaliteit, regelgeving en verduurzaming drukken stevig op het speelveld, maar tegelijk blijft de onderliggende vraag naar woningen en kwalitatief vastgoed onverminderd sterk. Juist daardoor blijven er kansen ontstaan voor beleggers die scherp rekenen, goed positioneren en bereid zijn verder vooruit te kijken dan de waan van de dag.

Ook bij Nestr zien wij meer en meer verschuiving naar andere huurvormen dan de reguliere verhuur aan particulieren.

Daarnaast blijkt gelukkig dat institutionele beleggers Nederland echt nog altijd interessant vinden, mits het rendement en de randvoorwaarden kloppen. Zo wist Amvest nog kapitaal aan te trekken voor woninginvesteringen, wat onderstreept dat er nog steeds grote interesse bestaat in de Nederlandse woningmarkt wanneer projecten financieel gezond en stabiel genoeg zijn.

Lokaal lijkt het besef toe te nemen dat woningbouw realistischer moet worden aangepakt. Zo kiest Rotterdam nadrukkelijker voor plannen die aansluiten op wat ontwikkelaars daadwerkelijk willen en kunnen bouwen, in plaats van uitsluitend op politieke wensbeelden.

Dat pragmatisme kan helpen om projecten weer sneller van de grond te krijgen. Wanneer zal de wal het schip echt gaan keren?