In het kort:

• Steeds meer signalen dat het beleid moet veranderen: De kritiek op de Wet betaalbare huur groeit en alternatieve financieringsvormen winnen terrein.
• Kapitaal keert terug naar vastgoed: Vrijwel alle vastgoedsegmenten laten herstel zien, al blijft stabiel beleid cruciaal om investeerders vast te houden.
• Box 3 blijft nog wel even ‘top of mind’: Met het uitstel van de stemming over box 3 is in ieder geval duidelijk dat de definitieve besluitvorming pas na Prinsjesdag volgt, met een stemming nog weer later.

Vanuit mijn rol bij Nestr Smart Finance spreek ik dagelijks met beleggers, ontwikkelaars en vastgoedondernemers. Hoewel de uitdagingen op de woningmarkt onverminderd groot blijven, merk ik dat het sentiment langzaam verandert.

Steeds vaker verschuift de discussie van symptoombestrijding naar de vraag hoe Nederland weer een aantrekkelijk investeringsklimaat kan creëren. Dat biedt perspectief voor beleggers die vooruit durven kijken.

Het debat kantelt: meer oog voor investeringsklimaat

De kritiek op het woningmarktbeleid van de afgelopen jaren wordt steeds breder gedragen. Niet alleen vanuit de vastgoedsector, maar ook economen en toezichthouders laten steeds vaker van zich horen: de ingezette koers levert onvoldoende nieuwe woningen op. Daarbij groeit de overtuiging dat ingrijpende regelgeving pas ingevoerd had moeten worden nadat de effecten goed waren onderzocht.

De praktijk lijkt die analyse te bevestigen. Twee jaar na invoering van de Wet betaalbare huur blijkt vrijwel geen enkele nieuwe huurder daadwerkelijk van lagere huren te hebben geprofiteerd, terwijl het aanbod huurwoningen juist fors is afgenomen. Ik hoor dat ook terug in de gesprekken die ik voer: de frustratie daarover neemt toe. Het debat verschuift daardoor steeds nadrukkelijker van betaalbaarheid alleen, naar de vraag hoe er überhaupt weer voldoende woningen beschikbaar komen.

Er ontstaat wel meer belangstelling voor alternatieve manieren om woningbouw te financieren. Juist nu het middensegment moeilijk financierbaar blijft, wordt gekeken naar nieuwe vormen van kapitaalverstrekking waarbij particuliere en professionele beleggers een grotere rol kunnen spelen.

Het geharrewar over box 3 blijft nog wel even

Eind vorige maand debatteerde de Eerste Kamer een hele dag over de Wet werkelijk rendement box 3, maar stemmen deed ze niet. Een meerderheid koppelde de eindstemming aan de behandeling van de nog te verschijnen novelle, die pas met Prinsjesdag naar de Tweede Kamer gaat.

Daarna moet de Eerste Kamer er natuurlijk alsnog over oordelen. Sommige senatoren waarschuwen dat dit traject realistisch gezien tot het voorjaar van 2027 kan duren.

Voor vastgoedbeleggers verandert er dus voorlopig niks, dat betekent: de huidige tegenbewijsregeling blijft van kracht, en de onzekerheid dus ook.

Kapitaal keert deels terug, maar stabiliteit blijft de sleutel voor structureel herstel

Ondanks alle politieke discussies laat de vastgoedmarkt steeds meer tekenen van herstel zien. Vrijwel alle segmenten profiteren van de terugkeer van particulier kapitaal en ook institutionele beleggers tonen opnieuw interesse.

Maar één boodschap komt steeds terug: internationale investeerders zijn bereid in Nederland te investeren, mits regelgeving en fiscaliteit voorspelbaar worden. Zo simpel is het eigenlijk.

Op de woningmarkt blijft uitponden voorlopig het beeld bepalen. Het eerste deel van 2026 kende veel transacties doordat verhuurders woningen verkochten, maar ING verwacht dat die verkoopgolf later afvlakt. Daarmee dreigt het aanbod koopwoningen voor starters weer af te nemen, terwijl ook de huurvoorraad verder onder druk blijft staan.

De kapitaalmarkt en Iran

Dan de kapitaalmarkt zelf. Wie dacht dat de rente de komende tijd na wat onrust toch weer zou dalen, heeft buiten de geopolitiek gerekend. De hypotheekrente steeg in vijf weken tijd met bijna 0,4 procent; niet door ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt, maar door de oorlog in Iran.

Stijgende olie- en gasprijzen werken door in de inflatie, en dat zet de verwachtingen voor ECB-beleid onder druk, met hogere kapitaalmarktrentes als gevolg. De IRS5, de vijfjaars renteswap die de basis vormt voor veel vastgoedfinancieringen, beweegt de hele dag mee met die verwachtingen. Dat betekent niet dat je die dag-tot-dag hoeft te bekijken, dat doen wij wel voor je, maar op een wat langere basis kan het een goede voorspeller zijn of je nog even wilt wachten of juist wilt doorjagen.

Voor beleggers betekenen de ontwikkelingen vooral dat financiering opnieuw duurder kan worden, en dat timing en scherp rekenen belangrijker zijn dan ooit.

De ECB hield de rente deze maand stabiel — en ook de Fed lijkt nog even een stabiele koers voor te staan — maar een verhoging in september lijkt steeds reëler te worden. De inflatie in de eurozone blijft door de energieschok hardnekkig boven de doelstelling. Datzelfde geldt ook aan de andere kant van de oceaan.

Nieuwe groeikansen verschuiven naar regio's en bedrijfsvastgoed

Waar de traditionele woningmarkt steeds moeilijker wordt, ontstaan elders interessante kansen. Regio's waar woningen nog relatief betaalbaar zijn laten vaak bovengemiddelde prijsontwikkelingen zien. Ik zie bij Nestr dat beleggers daar steeds actiever op willen inspelen.

Ook in bedrijfsvastgoed verschuiven de accenten. Netcapaciteit wordt steeds bepalender voor de waarde van bedrijfsruimte. Bedrijven betalen gewoon meer voor locaties waar voldoende stroom beschikbaar is, terwijl panden zonder aansluiting achterblijven. Twintig jaar uitgestelde investeringen in het elektriciteitsnet zorgen er bovendien voor dat netverzwaring nu op precies het verkeerde moment moet plaatsvinden. Voor beleggers betekent dit dat niet alleen locatie, maar ook beschikbare energievoorzieningen onderdeel worden van iedere investeringsanalyse.

Tot volgende maand!