In het kort:

• Fiscaliteit kan een belangrijke draai maken: Box 3 blijft onzeker, maar een veel lagere overdrachtsbelasting voor beleggers ligt inmiddels concreet op tafel.
• Private verhuurders blijven hard nodig: De huurvoorraad krimpt, studenten vinden moeilijk woonruimte en ook met 100.000 nieuwe woningen per jaar is het tekort niet zomaar opgelost.
• Meer ruimte voor alternatieve oplossingen: Het kabinet kijkt nadrukkelijker naar transformatie, flexwoningen, woningdelen en een beperktere opkoopbescherming.

Vanuit mijn rol bij Nestr Smart Finance spreek ik dagelijks met beleggers en vastgoedprofessionals door het hele land. De afgelopen periode stond opnieuw in het teken van fiscale onzekerheid, maar daarachter speelt iets interessants.

De discussie gaat steeds vaker niet alleen over reguleren, maar ook over wat er nodig is om investeringen daadwerkelijk weer los te krijgen. Want zonder privaat kapitaal worden de ambities op de woningmarkt simpelweg niet waargemaakt.

Fiscaliteit kan het speelveld enorm veranderen

Box 3 blijft voorlopig het grote hoofdpijndossier. Het kabinet wil overstappen naar een stelsel waarin gerealiseerde winsten worden belast, maar zoekt nog altijd naar dekking voor het ‘gat’ dat daardoor in de begroting ontstaat. Uiterlijk 2 november moet er een nieuw voorstel liggen. Politiek lijkt er brede steun voor belastingheffing bij realisatie, maar zolang niet duidelijk is hoe de rekening elders wordt neergelegd, blijft de onzekerheid bestaan.

Het blijft echter bijzonder dat het ‘gat’ gedicht moet worden. Er is namelijk een plan voor extra belastingopbrengsten bedacht, welke vervolgens binnen enkele dagen kapot wordt geschoten. Nu zit er een denkbeeldig gat in de begroting dat op een andere manier gedicht moet worden…. Het verbaast mij dat hier niet meer weerstand over is.

Er staat een opvallend ander fiscaal voorstel tegenover! Het kabinet heeft doorgerekend hoe één uniform tarief voor de overdrachtsbelasting eruit kan zien. Met behoud van de startersvrijstelling zou dat ongeveer 3,7% worden; zonder startersvrijstelling circa 2,8%. Voor beleggers zou dat een forse verandering betekenen ten opzichte van het huidige tarief van 7%.

Het is nog geen beleid, maar alleen al het feit dat deze varianten nu concreet worden doorgerekend vind ik interessant. Lagere transactiekosten kunnen de investeringsmarkt behoorlijk in beweging brengen. Dergelijke wijzigingen zijn echt een game changer.

Daarbij klinkt richting het Kamerdebat over volkshuisvesting opnieuw de waarschuwing dat particuliere verhuurders zonder fiscale verlichting blijven afhaken. De private huurvoorraad is inmiddels zelfs gekrompen.

Je kunt niet enerzijds particuliere investeringen fiscaal zwaar belasten en anderzijds verwachten dat dezelfde partijen de woningen blijven leveren die de markt nodig heeft.

Woningtekort vraagt om meer dan alleen nieuwbouw

Dat tekort laat zich ook niet simpelweg oplossen door jaarlijks 100.000 woningen te bouwen. Zelfs als Nederland die doelstelling haalt, blijft de achterstand groot. Er moet veel meer gebeuren om bestaande voorraad beter te benutten en private investeringen op gang te krijgen.

Voor studenten is dat probleem nu al duidelijk zichtbaar. Steeds minder studenten wonen op zichzelf, terwijl bijna de helft van de uitwonende studenten huurt bij een particuliere verhuurder. Precies dié voorraad krimpt. Daarmee blijft de private verhuurder een belangrijke schakel in een markt waarin corporaties maar een beperkt deel van de behoefte kunnen leveren.

Het kabinet zoekt daarom nadrukkelijker naar alternatieven voor traditionele nieuwbouw. Flexwoningen, het transformeren van kantoren en zorgvastgoed en woningdelen moeten binnen anderhalf jaar op veel grotere schaal worden ingezet. Als het goed is staan er nog een paar flexwoningen van voormalig Minister De Jonge in de opslag.

Interessant daarbij: gemeenten gaan expliciet ook kijken naar leegstaand particulier vastgoed en grote particuliere vastgoed- en grondeigenaren. Ook verouderde bedrijventerreinen komen nadrukkelijker in beeld als potentiële woonlocaties. Voor eigenaren en beleggers op zulke locaties kunnen dat nieuwe kansen zijn.

Regulering wordt kritischer tegen het licht gehouden

Bij bestaande regelgeving lijkt ook eindelijk meer aandacht te komen voor de praktische effecten. De handhaving van de Wet betaalbare huur blijkt gemeenten veel capaciteit en geld te kosten.

In Rotterdam leidde een relatief beperkt aantal meldingen daadwerkelijk tot huurverlaging, terwijl de uitvoeringskosten hoog zijn. Dat voedt opnieuw de discussie over de vraag of de huidige regelgeving niet onnodig complex is geworden.

Wat zien we dan nog verder? De Minister wil in ieder geval ook de opkoopbescherming flink beperken. Gemeenten zouden die straks niet langer breed mogen inzetten, maar alleen in wijken waar aantoonbaar sprake is van leefbaarheidsproblemen. Voor professionele verhuurders kan dat uiteindelijk meer mogelijkheden creëren om woningen in de bestaande voorraad aan te kopen en te verhuren.

Niet ieder nieuw beleidsvoorstel pakt overigens gunstig uit. Het kabinet wil grond bij nieuwbouw voortaan vaker op residuele waarde laten taxeren, waardoor gemeenten meer ruimte krijgen om publieke kosten op projecten te verhalen. Het doel is grondspeculatie tegengaan, maar voor ontwikkelaars wordt het daarmee nog belangrijker om vooraf scherp te kijken welke kosten uiteindelijk in de businesscase terechtkomen.

Hoe dit allemaal daadwerkelijk vorm zal krijgen moet overigens nog altijd blijken. Het minderheidskabinet blijft zoekende naar meerderheden en daarnaast hebben we gezien dat de politieke werkelijkheid soms anders is dan de politieke wens.

Er wordt in ieder geval naar meer oplossingen gekeken

Ook bij grote institutionele partijen blijft de druk zichtbaar. Vesteda kreeg bij twee van drie obligatieleningen onvoldoende steun om voorwaarden rond grootschalige woningverkopen te versoepelen. Niet alleen kleine particuliere verhuurders heroverwegen hun positie; ook grote woningbeleggers hebben te maken met ‘kapitaal’ dat kritischer naar Nederlands woningvastgoed kijkt.

Op de financieringsmarkt blijft de rente een belangrijk aandachtspunt. Hogere rentelasten kunnen huurgroei volledig opslokken en maken herfinanciering steeds bepalender voor het uiteindelijke rendement. Na maanden van stijging zien we gelukkig de laatste weken een hele kleine daling ten opzichte van het piekmoment. De koopwoningmarkt laat ondertussen enige afkoeling zien: de prijsstijging vlakt af en in september gingen de prijzen zelfs iets terug ten opzichte van de voorgaande maand.

Alles bij elkaar blijft de woningmarkt onder grote druk staan, maar er verschuift wel iets in de manier waarop naar oplossingen wordt gekeken. Misschien is het wensdenken van mij, maar het stemt mij toch ietsje positiever.

Een mogelijke forse verlaging van de overdrachtsbelasting, beperktere opkoopbescherming en meer ruimte voor transformatie en flexwonen kunnen voor beleggers echt nieuwe mogelijkheden creëren.

Als daar uiteindelijk ook meer duidelijkheid over box 3 bij komt, kan het investeringsklimaat een flinke stap vooruit zetten. Ik ben benieuwd wat er maandag op tafel ligt.