In het kort:

• Box 3 wankelt opnieuw: Minister Heinen wil de wet aanpassen na stevige kritiek, terwijl de roep om fundamentele hervorming of zelfs afschaffing luider wordt.
• Huurmarkt krimpt sneller dan gedacht: De uitpondgolf overtreft alle verwachtingen, terwijl betaalbaarheid en rendabiliteit steeds verder uit elkaar lopen.
• Kansen verschuiven naar kwaliteit en locatie: Energielabelsprongen, logistieke toplocaties en Europees vastgoed trekken weer kapitaal aan.

Vanuit mijn rol bij Nestr Smart Finance sta ik dagelijks in contact met beleggers en vastgoedprofessionals door het hele land. In deze update kijk ik naar de belangrijkste ontwikkelingen van dit moment en wat ze betekenen voor de markt.

De toon is kritisch waar nodig, maar onder de oppervlakte ontstaat ook een nieuw evenwicht waarin kwaliteit, schaarste en lange termijn visie weer zwaarder wegen dan kortetermijnbeleid.

Om het meest opmerkelijke nieuws van afgelopen week direct maar op te pakken: vlot na de beëdiging van het nieuwe kabinet gaf minister Eelco Heinen aan dat hij de nieuwe box 3-wetgeving toch wil aanpassen. De wet werd nota bene pas aangenomen, maar juist daarna barstte de storm van kritiek pas echt goed los. Internationale beleggers keken hoofdschuddend toe en zelfs Prins Constantijn gaf aan dat Nederland ‘not open for business’ was.

Nu was het plan eerder al om snel met aangepaste wetgeving te komen die vóór 2028 op tafel zou moeten liggen, maar daar wil de minister – die in plaats van zijn staatssecretaris maar even het woord nam – nu extra haast mee maken.

Tegelijkertijd klinkt vanuit verschillende hoeken het pleidooi dat het huidige systeem van een box 3 überhaupt fundamenteel tekortschiet en dat afschaffing op termijn zelfs economisch logischer zou zijn. De onzekerheid blijft, maar het verschil met een jaar geleden is dat de politiek nu expliciet toegeeft dat bijsturing nodig is. Dat creëert ruimte voor heroverweging, al blijft het wachten op concrete uitwerking.

Huurmarkt onder druk, realisme groeit

Op de huurmarkt is de realiteit hard. De uitpondgolf blijkt groter dan alle eerdere ramingen en het aanbod slinkt sneller dan gedacht. Tegelijkertijd blijkt uit cijfers dat huurprijzen over tien jaar weliswaar fors zijn gestegen, maar in verhouding tot koopprijzen en inflatie minder extreem dan vaak wordt gesuggereerd.

Het debat verschuift daarmee: betaalbaar mag geen synoniem worden voor verlieslatend, want zonder rendabel perspectief wordt er simpelweg niet gebouwd.

Transformatieprojecten blijven bovendien achter bij de ambities. Niet alleen door financiële druk, maar ook door ogenschijnlijk kleine obstakels zoals parkeernormen, zelfs voor fietsen, die projecten kunnen vertragen of blokkeren. En in het woningwaarderingsstelsel kan één punt verschil, bijvoorbeeld door gedeelde buitenruimte, direct impact hebben op de maximale huur. Het speelveld is fijnmaziger dan ooit.

Kwaliteit, locatie en lange adem maken het verschil

Tegelijkertijd liggen er duidelijke kansen. Verduurzaming voegt aantoonbaar waarde toe: een labelsprong van G naar A kan de waarde van een woning met meer dan 20% verhogen. Dat maakt investeren in energieverbetering niet alleen maatschappelijk relevant, maar ook financieel aantrekkelijk.

Beleggers moeten wel scherp blijven. Bijna één op de vijf VvE’s blijkt onvoldoende reserves te hebben voor noodzakelijk onderhoud. Grondige due diligence wordt dus belangrijker dan ooit.

Daarnaast zien vermogensbeheerders een nieuwe positieve fase voor Europees vastgoed, mede doordat financiers weer meer ruimte zien om transacties te ondersteunen. Kapitaal wordt selectiever, maar niet terughoudend.

Zet in op goede locaties, de juiste financiering en sterke energielabels

Alles bij elkaar ontstaat een markt met kansen, maar die wel scherper op betere mogelijkheden buiten ons land is geworden. Box 3 staat ter discussie, de huurmarkt beweegt sneller dan gedacht en regelgeving knelt, maar juist daardoor wordt kwaliteit doorslaggevend. Wie inzet op goede locaties, sterke energielabels en solide financiering, ziet dat er ondanks alles weer ruimte ontstaat voor rendement en groei.

De vastgoedsector kijkt voorzichtig vooruit naar 2026 met een investeringsbereidheid die per saldo hoger ligt dan 2025, ondanks een duidelijke deuk in het ondernemersvertrouwen. Veel marktpartijen geven aan dat de onzekerheid rond regelgeving en fiscaliteit hun sentiment heeft geraakt, maar dat de onderliggende vraag naar woningen en kwalitatief vastgoed onverminderd sterk blijft.

Vooral de investeerder met een lange adem lijkt zich minder te laten leiden door “ruis” op korte termijn en bereidt zich juist voor op nieuwe projecten, herontwikkeling en verduurzaming.

De conclusie is dat er in korte tijd weer veel reuring in de markt is, maar tegelijkertijd geeft de politiek aan box 3 te willen herzien. Hierdoor lijkt het mij onverstandig om nu grote beslissingen te nemen in het wijzigen van je (beleggings)koers en deze beslissingen pas te nemen als het stof is neergedaald.