In het kort:

• Fiscale druk stabiliseert: Het fictieve rendement in box 3 blijft op 6% en verdere lastenverzwaringen zijn voorlopig van tafel.
• Transactiekosten omlaag: De overdrachtsbelasting daalt van 10,4% naar 8%, wat de instap voor beleggers duidelijk verbetert.
• Vooruitblik stemt optimistisch: De vastgoedmarkt laat herstel zien richting 2026, met structurele schaarste en bijbehorende huurgroei.

In gesprekken met vastgoedprofessionals door het hele land hoor ik als commercieel directeur van Nestr Smart Finance dagelijks waar de markt wringt, maar ook waar kansen ontstaan. Vanuit die gesprekken neem ik je in deze update mee langs de ontwikkelingen die er nu écht toe doen.

In een jaar waarin weinig vanzelfsprekend was en het sentiment vaak negatief uitviel, is het goed om te constateren dat we tóch met een wat positiever gevoel kunnen afsluiten. Niet omdat alle problemen zijn opgelost, maar omdat er eindelijk weer beweging, nuance en voorzichtig optimisme zichtbaar zijn.

Kijkend naar 2026 tekent zich een fase af waarin de woningmarkt minder gedreven lijkt te worden door incidenten en meer door langetermijndenken. De aandacht verschuift langzaam van ideologie naar haalbaarheid, met meer oog voor wat in de praktijk werkt. In een markt waar de vraag naar woonruimte structureel groot blijft, biedt dat ruimte voor nieuwe initiatieven, samenwerking en investeringen die weer vooruit kunnen kijken in plaats van alleen reageren.

Box 3 fictief rendement is toch 6% gebleven

Na een lange periode van onzekerheid rond box 3 is er voor beleggers eindelijk wat rust. Het fictieve rendement blijft op 6% en de Kamer draaide verdere lastenverzwaringen voor spaarders en beleggers terug. Bij het schrijven van de vorige update werd later op die dag het amendement toch wel onverwacht aangenomen.

Daarmee is niet alles rechtgezet. De kritiek op de systematiek blijft terecht, maar het signaal is wel belangrijk: de belastingdruk wordt voorlopig niet verder opgevoerd. Dat zorgt voor ademruimte en maakt het weer mogelijk om vooruit te kijken in plaats van alleen defensief te handelen.

Overdrachtsbelasting was 10,4% en wordt 8%

Ook aan de transactiekant is er een duidelijke meevaller. De overdrachtsbelasting, die met 10,4% jarenlang als een rem op investeringen werkte, wordt verlaagd naar 8%.

Dat is nog niet de gehoopte 6%, maar wel een concreet en direct voordeel voor vastgoedbeleggers en draagt bij aan betere rekensommen bij aan- en verkoop. In combinatie met aandachtspunten voor box 3 richting het einde van het jaar, zoals timing en waardering, ontstaat er weer meer grip op de fiscale planning.

Opvallend is dat, ondanks alle discussie over het investeringsklimaat, het aantal vastgoedtransacties op recordniveau ligt. Het aandeel buitenlandse investeerders is weliswaar laag, maar de totale investeringsactiviteit laat zien dat kapitaal de weg naar vastgoed nog steeds weet te vinden. Tegelijkertijd wijzen prognoses erop dat de Nederlandse vastgoedmarkt richting 2026 verder aantrekt, gedreven door structurele schaarste en een gezonde huurgroei.

Tot slot is er ook politiek gezien een lichte kentering zichtbaar. In recente formatiestukken van D66 en CDA krijgen particuliere verhuurders meer erkenning als onderdeel van de oplossing voor de woningmarkt. De branche ziet daarin kansen, en zelfs het sentiment onder particuliere verhuurders wordt voorzichtig positiever nu duidelijk wordt dat de belastingdruk niet verder oploopt.

Meer woningen uit bestaande voorraad

De aandacht verschuift steeds nadrukkelijker naar het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Het geluid om meer ruimte te creëren voor het splitsen van rijtjeswoningen wordt steeds luider, en niet zonder reden. Juist dit type woning biedt relatief veel potentieel om snel extra woonruimte toe te voegen, zonder langdurige procedures of grootschalige nieuwbouw.

Ook optoppen blijkt een onderschatte kans: onderzoek laat zien dat het toevoegen van extra woonlagen géén negatieve invloed heeft op de waarde van bestaande appartementen die eerder de bovenste verdieping vormden. Dat neemt een belangrijk bezwaar weg en maakt optoppen aantrekkelijker voor zowel VvE’s als beleggers.

Door fiscale voordelen voor koopwoningen af te bouwen en huren minder te benadelen, ontstaat een eerlijker speelveld. Dat kan zowel verhuurders als huurders helpen, doordat de woningmarkt minder wordt verstoord en beter in balans komt.

Voorzichtige versoepeling en betere randvoorwaarden

Ook beleidsmatig komt er voorzichtig wat beweging. De Tweede Kamer stemde in met een debat over versoepeling van huurregels, waarbij demissionair minister Keijzer expliciet aangaf sneller te willen schakelen. Dat wijst op een groeiend besef dat het huidige beleid te knellend is geworden. Ze gaf onlangs nog aan dat zowel bij de linker- als de rechterzijde in de Tweede Kamer het besef wel is geland dat de woningmarkt de afgelopen jaren als gevolg van de diverse maatregelen helaas de verkeerde kant op is ontwikkeld.

Tegelijkertijd veranderen er in 2026 belangrijke zaken rond de huurtoeslag, met aanpassingen die beter moeten aansluiten op de daadwerkelijke woonlasten van huurders. Dit kan de betaalbaarheid verbeteren zonder extra druk op verhuurders te leggen.

De middenhuur mag per 2026 met 6,1% mag stijgen, zelfs meer dan in de vrije sector. Dat geeft dit segment weer iets meer lucht en maakt investeren in middenhuur opnieuw beter verdedigbaar. Samen laten deze ontwikkelingen zien dat de focus verschuift van blokkeren naar benutten. Minder stilstand, meer praktische oplossingen.

Het was een jaar van scherpe randjes, stevige discussies en weinig vanzelfsprekendheden. Maar juist daarom is het opvallend dat we aan het einde van het jaar kunnen vaststellen: de bodem lijkt bereikt, de scherpste maatregelen zijn afgezwakt en het vooruitzicht voor vastgoedbeleggers is weer constructiever. Geen euforie, wel realistisch optimisme, en dat is na dit jaar al winst.

Dat deze maatregelen niet zonder gevolg zijn, zien wij ook in de markt. Beleggers worden weer meer actief en dat zien we bij Nestr en de andere geldverstrekkers terug, omdat er meer aanvragen ingediend worden richting het eind van het jaar. Hierdoor kunnen we als branche concluderen dat de investeringsbereidheid weer toeneemt. Deze laatste blog kunnen we daarom positief afsluiten. Ik wens iedereen fijne feestdagen en een goede start van 2026.