In het kort:

• Box 3 blijft een heet hangijzer: De wet op werkelijk rendement blijft op tafel, maar experts wijzen op juridische kwetsbaarheden en oneerlijke belastingdruk voor vastgoedbeleggers.
• Huurmarkt onder druk: Uitponden versnelt door de Wet Betaalbare Huur, terwijl huurverhogingen in het middensegment overeind blijven, ondanks de groeiende oproep tot politiek ingrijpen.
• Renteontwikkelingen: Na enkele verlagingen van de rente, zijn er nu twijfels over de toekomstplannen van de FED en ECB. Gaat de rente nog verder dalen of gooit inflatie roet in het eten?

Terwijl woningverkopen in het vierde kwartaal van 2024 stegen, blijft het nieuwbouwaanbod achter. Tegelijkertijd dreigt de huurmarkt vast te lopen door streng beleid en oplopende kosten, met steeds meer oproepen om het tij te keren. Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance houd ik de markt nauwlettend in de gaten en ga ik in gesprek met vastgoedprofessionals in heel Nederland.

In deze update belicht ik de meest relevante trends en hun impact op zowel particuliere beleggers als institutionele investeerders.

Box 3 blijft een twistpunt voor beleggers

De wet op werkelijk rendement voor Box 3 blijft op tafel, ondanks kritiek op de juridische houdbaarheid en oneerlijke belastingdruk. Staatssecretaris Tjebbe van Oostenbruggen zet door, maar experts zoals hoogleraar Raymond Gradus stellen dat het huidige belastingstelsel kwetsbaar is en beleggers onevenredig hard raakt.

Het Ministerie van Financiën moet opnieuw kritisch kijken naar de impact van de herstelwet voor vastgoedbeleggers, om te voorkomen dat investeringen verder onder druk komen te staan.

De overheid wil namelijk zo meer middenhuurwoningen creëren, maar in de praktijk lijkt de huidige fiscale koers juist vooral het tegenovergestelde te bereiken.

Huurmarkt onder druk: uitponden en stijgende huren

De Wet Betaalbare Huur heeft niet het gewenste effect: uitponden neemt toe, waardoor het aantal huurwoningen afneemt en huurders juist verder in de knel komen. VVD-Kamerlid Peter de Groot stelt dat de wet averechts werkt en roept op tot herziening.

Ondertussen blijft de huurverhoging van 7,7% in het middensegment overeind, ondanks kritiek uit de sector. NVM en Vastgoed Belang waarschuwen voor een steeds nijpender wordende situatie op de huurmarkt en dringen aan op politiek ingrijpen.

De combinatie van oplopende huurprijzen, een dalend aanbod en fiscale onzekerheid zorgt ervoor dat beleggers zich steeds vaker terugtrekken, wat de beschikbaarheid van huurwoningen verder onder druk zet.

Woningtekort loopt verder op

Het woningtekort is inmiddels opgelopen tot 400.000 woningen en het nieuwbouwaanbod droogt verder op. Dit vergroot de druk op zowel huur- als koopwoningen. Sommige verhuurders proberen via short-stay contracten onder de beperkingen van de Wet Betaalbare Huur en de Wet Vaste Huurcontracten uit te komen, maar dit brengt juridische risico’s met zich mee en kan leiden tot geschillen over de rechtmatigheid van dergelijke contracten.

De combinatie van een toenemende woningnood en strenge huurwetgeving zorgt voor een gespannen markt waarin beleggers en verhuurders voorzichtig moeten opereren.

Renteontwikkeling

Na een paar verlagingen van de rentetarieven van de FED en ECB in 2024 is het sentiment bij beleggers toegenomen. Ondanks veel gewijzigde wetgeving en nog boven de markt hangende nieuwe veranderingen, zorgde de verlaging van de rentetarieven voor een positieve noot.

Hoe jammer was het dat vanaf de jaarwisseling de IRS-rente weer steeg; in een tijdsbestek van 2 weken tikte de 5 jaars-IRS rente weer 2,53% aan, een stijging van 0,30% (of 30 basispunten zoals wij dat in de branche noemen). De afgelopen weken zakte de rente weer iets en staat momenteel weer op 2,39%.

Wat is de verdere verwachting dan? Zoveel mensen, zoveel meningen. Een deel zegt dat de rente niet verder kan zakken, omdat de inflatie in Nederland nog steeds te hoog is (4,1% over november). Een verdere verlaging zou de inflatie nog verder doen stijgen.

De inflatie in Nederland wordt door veel factoren bepaald. Een daarvan is een opgaande loon-prijsspiraal. De overheid is de grootste werkgever van Nederland en de laatste jaren is het ambtenarenapparaat fors gegroeid. Hierdoor heeft de overheid veel beschikbare werknemers uit de markt onttrokken, waardoor het lastiger is om geschikt personeel te vinden. Een andere factor is de energieprijzen. Deze stijgen altijd in de winter. Daarnaast is de belasting op energie in Nederland erg hoog.

Een ander deel denkt juist dat er wel ruimte is voor verdere verlagingen. Hoewel de inflatie in Nederland hoog blijft, blijkt juist dat deze in de rest van Europa beter op orde is. De ECB heeft bovendien aangegeven dat ze de tarieven in 2025 nog 3 keer 0,25% willen verlagen, op 30 januari aanstaande voor de eerste maal. Dit zal directe impact hebben op de korte rente, zoals variabele rente.

Ondanks dat er nog veel onzekerheid is op geopolitiek vlak (hoe reageert de wereldeconomie bijvoorbeeld op president Trump?), is de kans dat de rentetarieven in 2025 gaan dalen groter dan dat ze gaan stijgen.