In het kort:
- Renteverlaging door de ECB biedt kansen voor beleggers, met lagere rentetarieven voor vastgoedfinancieringen die kunnen helpen bij het financieren van nieuwe investeringen, ondanks de aanhoudende hoge onderhouds- en verduurzamingskosten.
- De Wet Betaalbare Huur beperkt de mogelijkheden voor huurverhogingen, wat verhuurders dwingt om strategische keuzes te maken. Velen overwegen uitponding vanwege de toegenomen financiële druk.
- Fiscale veranderingen, zoals de verhoging van de overdrachtsbelasting en het uitstel van de hervorming van Box 3 tot 2029, scheppen zowel onzekerheid als tijdelijke verlichting voor vastgoedbeleggers.
De vastgoedmarkt blijft onder druk staan door een combinatie van economische en wetgevende veranderingen, maar niet zonder dat er nieuwe kansen ontstaan voor beleggers. Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik deze veranderingen op de voet en heb ik door het jaar heen veel contact met beleggers in Nederland. Om de twee weken breng ik je het belangrijkste nieuws en de meest opvallende trends.
Terwijl de Europese Centrale Bank (ECB) recent haar rente weer verlaagde, blijft de onzekerheid groot rondom nieuwe huurwetgeving en fiscale aanpassingen. Voor particuliere verhuurders betekent dit dat zij hun strategieën moeten herzien om hun investeringen rendabel te houden.
Renteverlaging ECB biedt kansen, maar ook uitdagingen
De recente renteverlaging door de ECB, die nu op 3,25% staat, biedt beleggers enige verlichting. Lagere rentelasten maken het aantrekkelijker om te investeren in huurwoningen, zeker voor beleggers met bestaande of nieuwe vastgoedfinancieringen. Dit kan leiden tot nieuwe kansen in de vastgoedmarkt, vooral in een tijd waarin de vraag naar huurwoningen hoog blijft. Toch blijven de stijgende bouw- en onderhoudskosten een belemmering voor sommige investeerders om volledig te profiteren van de gunstige renteontwikkelingen.
Ondanks de renteverlaging zijn er veel verhuurders die zich afvragen of de voordelen opwegen tegen de groeiende regelgeving en fiscale druk. De verlaging biedt op korte termijn verlichting, maar de bredere economische onzekerheden en stijgende kosten voor onderhoud en verduurzaming blijven uitdagingen die de rendabiliteit van vastgoedbeleggingen onder druk zetten.
Wet Betaalbare Huur en uitponding: Regels zetten verhuurders klem
Tegelijkertijd blijft de Wet Betaalbare Huur voor veel particuliere verhuurders een belangrijke zorg. De nieuwe regels beperken de mogelijkheid om huurprijzen te verhogen, zelfs wanneer kosten voor onderhoud en financiering stijgen. Minister Keijzer erkende dat de wet particuliere verhuurders in de knel brengt, omdat velen moeite hebben om hun rendement te behouden binnen de opgelegde beperkingen. Deze situatie zorgt ervoor dat steeds meer verhuurders overwegen hun woningen te verkopen, een fenomeen dat bekend staat als uitponden.
Verhuurmakelaars hebben al gepleit voor aanpassingen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) om deze massale uitverkoop te voorkomen. Zij stellen dat de huidige regels te star zijn en niet aansluiten bij de realiteit van stijgende kosten voor onderhoud en verduurzaming. Uit onderzoek van de overheid blijkt dat de trend van uitponding grote gevolgen heeft voor de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen, en dit zet de toch al krappe woningmarkt verder onder druk. Nota bene DNB President Klaas Knot vindt dat de Wet betaalbare huur teruggedraaid moet worden, laat hij eerder deze week optekenen: “Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald”.
Fiscale onzekerheden en nieuwe regels: Box 3 en overdrachtsbelasting
Naast de nieuwe huurwetgeving zorgen fiscale wijzigingen voor verdere onzekerheid onder beleggers. De hervorming van Box 3, waarbij beleggers worden belast op basis van daadwerkelijk rendement, is nu uitgesteld tot 2029. Dit geeft beleggers voorlopig wat ademruimte, maar laat ook veel vragen open over hoe deze belasting zal worden ingevoerd en welke impact dit zal hebben op de lange termijn. De hervormingen in Box 3 maken deel uit van een bredere fiscale hervorming die bedoeld is om vastgoedbeleggingen eerlijker te belasten, maar de exacte details blijven onduidelijk.
Ondertussen blijkt de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% zwaarder uit te pakken dan verwacht, vooral voor vastgoedbeleggers die hun portefeuille willen uitbreiden. Deze maatregel, bedoeld om speculatie in de woningmarkt te ontmoedigen, zorgt ervoor dat beleggers extra kosten maken bij de aankoop van nieuwe panden, wat de drempel voor nieuwe investeringen verhoogt.
Wel hoor ik de laatste dagen geluiden dat de zogeheten earningstrippingsmaatregel tegen het licht wordt gehouden. Dit is eerder deze week in de Tweede Kamer besproken en zal begin november nogmaals ter tafel komen.
Verduurzaming en onderhoud: Hoge kosten versus subsidies
Verduurzaming blijft een belangrijke prioriteit voor zowel verhuurders als de overheid, maar de kosten hiervan vormen een extra uitdaging voor beleggers. Hoewel er nieuwe subsidieregelingen zijn voor het verduurzamen van huurwoningen, blijkt in de praktijk dat veel verhuurders moeite hebben om deze subsidies effectief in te zetten. De investeringen die nodig zijn voor verduurzaming, gecombineerd met de druk van de Wet Betaalbare Huur en stijgende onderhoudskosten, zorgen ervoor dat verduurzaming voor veel verhuurders slechts beperkt haalbaar is. Dit legt extra druk op hun winstgevendheid, vooral nu huurverhogingen aan banden zijn gelegd.
Ten slotte: impact van regelgeving blijft een zorg, maar genoeg kansen liggen nog open
Voor particuliere verhuurders blijft het een uitdaging om hun beleggingen rendabel te houden in een steeds complexere markt. De renteverlaging van de ECB biedt nieuwe mogelijkheden voor investeringen, maar de impact van nieuwe wetgeving, fiscale hervormingen en stijgende kosten blijft een punt van zorg. Verhuurders moeten hun keuzes afwegen om te profiteren van de kansen die de lage rente biedt, terwijl ze rekening houden met de beperkingen die worden opgelegd door de Wet Betaalbare Huur en andere regelgeving. Ik word bijna dagelijks gebeld door enerzijds beleggers die de spreekwoordelijke handdoek in de ring gooien en al hun residentiële vastgoed gaan uitponden en anderzijds beleggers die met veel enthousiasme zijn portefeuille uit wil breiden. Voor mij de conclusie dat er geen goed of fout is, maar dat het per saldo erg moeilijk is om überhaupt een strategie te bepalen.
Tot over 2 weken.
