In het kort:
- Lagere rentes en stijgende huurprijzen maken woningbeleggingen aantrekkelijker, maar structurele uitdagingen zoals funderingsrisico’s en arbeidsmarkttekorten blijven bestaan.
- Het afschaffen van de Huurwet wordt door sommigen gezien als een oplossing voor betaalbare nieuwbouw, maar het is maar de vraag of het zo ver zal komen.
- Energielabels en maatschappelijke trends hebben een beperkte invloed op woningwaarden, langdurige exploitatie wordt steeds vaker gezien als een rendabele investering met maatschappelijke impact.
De vastgoedmarkt blijft volop in beweging en biedt kansen voor beleggers die zich aanpassen aan een veranderend speelveld. Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik deze ontwikkelingen op de voet en bespreek ik de belangrijkste thema’s met vastgoedprofessionals door heel Nederland. In deze update kijk ik naar de laatste trends en hoe deze van invloed zijn op zowel particuliere beleggers als grotere investeerders.
Lagere rentes en stijgende huurprijzen: Nieuw momentum voor beleggers
De recente daling van de rentetarieven in combinatie met stijgende huurprijzen creëert een aantrekkelijk investeringsklimaat voor vastgoedbeleggers. Vooral in de verhuurmarkt wordt de waarde van huurwoningen in het middensegment steeds waardevoller, mede door de blijvende krapte. De huurprijsontwikkeling als gevolg van de Wet betaalbare huur gooit echter roet in het eten. Over uitponden van huurwoningen in de middenhuur heeft iedereen de mond vol, het daadwerkelijk overgaan tot actie zal in een tijdsbestek van 2 jaar plaats gaan vinden.
De verwachting is dat de huurprijzen in Nederland in 2025 verder zullen stijgen. Inflatie, hoge bouwkosten en het blijvende woningtekort blijven de prijzen, helemaal in de vrije sector, omhoog stuwen.
Om wonen op de lange termijn betaalbaar te houden, zijn structurele oplossingen nodig, zoals meer nieuwbouw, verduurzaming en verbeterde huurregulering. Met de juiste woningen in de portefeuille is de vastgoedbelegger in ieder geval voorlopig spekkoper.
Toch waarschuwen experts dat niet alle beleggingen risicoloos zijn. Onvoldoende kennis over funderingsproblemen blijft bijvoorbeeld een groot obstakel voor kopers en investeerders. Daarnaast drijft de krapte op de arbeidsmarkt de bouwkosten verder op, wat nieuwe projecten duurder en daardoor financieel uitdagender maakt.
Komen er toch aanpassingen in de regelgeving?
De discussie rondom betaalbaarheid blijft domineren, met het mogelijke afschaffen van de Huurwet als een van de meest besproken onderwerpen. Minister Keijzer heeft laten weten dat het halen van betaalbare nieuwbouwdoelen, zoals woningen onder de EUR 400.000, niet haalbaar is zonder fundamentele aanpassingen in de regelgeving.
Hoe snel het zo ver zal komen blijft de vraag. Kort na de bekendmaking van wijzigingen in de belastingmaatregelen en de aankondiging van een evaluatie van de huurwet steeg de spanning in het Kabinet naar een hoogtepunt. Hoe dit een vervolg krijgt, en welke afspraken er nog worden gemaakt, kan echt het komende jaar ons alleen leren.
Tegelijkertijd groeit de interesse in slimme vormen van beleggen, zoals het splitsen van woningen als een praktische oplossing voor het woningtekort. Hoewel opsplitsing administratief en bouwtechnisch uitdagend blijft, biedt het een kans om bestaande woonruimte efficiënter in te zetten, vooral in stedelijke gebieden met een grote vraag naar kleinere woningen.
Langdurige exploitatie en maatschappelijke impact: Een groeiend verdienmodel
Beleggers richten zich steeds vaker op langdurige exploitatie van betaalbare woningen als een manier om zowel rendement te behalen als maatschappelijke waarde te creëren. Dit model biedt stabiliteit in een markt waar volatiliteit en regelgeving steeds grotere risico’s vormen.
Energielabels en duurzaamheid spelen hierbij een rol, maar onderzoekers wijzen erop dat deze factoren slechts een beperkte invloed hebben op de uiteindelijke woningwaarde.
Toch blijft duurzaamheid een belangrijk thema, zowel in nieuwbouw als in renovatie van bestaande woningen. Bij Nestr hebben we ons productenpallet recentelijk hierop aangepast.
Expatmarkt en arbeidsmarktkrapte versterken spanning op de woningmarkt
De expatmarkt krijgt steeds vaker de schuld van de krapte op de woningmarkt, met name in stedelijke gebieden waar de vraag naar huurwoningen hoog blijft. Toch blijkt uit recente analyses dat expats slechts een deel van de druk veroorzaken.
Veel van de schaarste wordt aangedreven door structurele problemen, zoals een gebrek aan nieuwbouw en stijgende kosten voor bestaande woningen. Ook scheefwonen is een roze olifant in de kamer. Echter, deze huurders hebben geen alternatief om te verhuizen naar een grotere huurwoning in de vrije sector of het kunnen bemachtigen van een eigen woning.
Ondertussen blijven expats een belangrijke doelgroep voor beleggers in het hogere huursegment, wat dit marktsegment relatief stabiel houdt, ondanks de bredere uitdagingen op de woningmarkt.
De krapte op de arbeidsmarkt drijft daarnaast de bouwkosten verder omhoog, wat de prijzen van nieuwbouwprojecten opjaagt. Het tekort aan vakmensen in de bouwsector zorgt ervoor dat projecten vertraging oplopen en hogere kosten met zich meebrengen. Dit heeft een direct effect op zowel koop- als huurprijzen.
Hoewel de Tweede Kamer onlangs heeft besloten de renteaftrekbeperking voor vastgoedbedrijven terug te draaien, staat er nog veel onzekerheid voor de deur. Voor kleinere vastgoedinvesteerders biedt dit enige verlichting, maar het lost het bredere probleem van stijgende bouwkosten en beperkte capaciteit in de sector niet op.
