In het kort:
- De beperking van de earningsstrippingmaatregel treft kleinere beleggers disproportioneel en maakt financiering lastiger, terwijl nieuwe short-stay regels kansen bieden voor fiscale optimalisatie;
- Verwachte renteverlagingen door de ECB leiden tot lichte dalingen in rentetarieven voor vastgoedfinancieringen, maar stijgende bouwkosten en praktische belemmeringen zoals woning splitsen remmen investeringen;
- Wereldwijde huizenprijzen blijven stijgen, terwijl de rol van beleggers in Nederland steeds meer onder druk komt te staan door zorgen over stijgende koopprijzen.
De vastgoedmarkt staat nooit stil en als belegger is het cruciaal om op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen op het gebied van wetgeving en fiscaliteiten. Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance zit ik, Arnold van Hengstum, natuurlijk bovenop het nieuws en spreek ik het hele jaar door veel beleggers in Nederland. Elke 2 weken houd ik je op de hoogte van het meest in het oog springende nieuws in Van Hengstum’s Vastgoedupdate.
Earningsstrippingmaatregel en short-stay regels: tegenvallers én kansen
De beperking van de earningsstrippingmaatregel, bedoelt om belastingontwijking aan te pakken, heeft met name voor kleine beleggers vergaande consequenties. Deze maatregel beperkt de aftrek van rente op leningen, een belangrijk instrument voor vastgoedfinanciering, waardoor kleinere beleggers het moeilijker krijgen om te concurreren met grote internationale spelers die minder afhankelijk zijn van externe financiering.
Dit roept vragen op over de proportionaliteit van deze belastingregel en zorgt ervoor dat sommige beleggers hun strategie moeten herzien om levensvatbaar te blijven.
Aan de andere kant bieden de nieuwe regels rondom short-stay verhuur mogelijkheden voor beleggers om fiscaal voordeel te behalen, vooral met betrekking tot btw-besparingen. De fiscale voordelen zijn interessant, maar vereisen wel een goed begrip van de nieuwe regels en de aanpassing van huurcontracten om te voldoen aan de strengere regelgeving.
Renteverlagingen, met zicht op meer?
De Europese Centrale Bank (ECB) heeft onlangs aangegeven verdere renteverlagingen door te voeren, wat leidt tot een lichte daling van de hypotheekrentes voor vastgoedfinancieringen. Wel zien we de afgelopen dagen weer een stijging als gevolg van de politieke onrust rondom Iran. Per saldo blijft de ontwikkeling van de hypotheekrentes volatiel.
Dit kan voor beleggers een aantrekkelijk moment zijn om in de huurmarkt te investeren, vooral gezien de aanhoudende vraag naar huurwoningen in het middensegment. Toch blijven de stijgende bouwkosten en schaarste aan bouwmaterialen een barrière voor nieuwe projecten, en ook de regelgeving rondom nieuwbouw vertraagt de voortgang.
Stijgende huizenprijzen: beleggers onder druk
Wereldwijd blijven huizenprijzen stijgen, en ook in Nederland zet deze trend zich voort. De combinatie van lage rentes en een beperkt woningaanbod drijft de prijzen verder op, wat leidt tot een gespannen markt, vooral voor koopwoningen.
In augustus 2024 stegen de prijzen van koopwoningen in Nederland met ruim 11%, wat de betaalbaarheid voor veel huishoudens steeds verder onder druk zet.
Deze stijgingen hebben geleid tot een verhitte discussie over de rol van beleggers in het opdrijven van woningprijzen. Hoewel beleggers zorgen voor een stabiel huuraanbod, met name in het midden- en hogere segment, is er groeiende kritiek dat hun activiteiten bijdragen aan de onbetaalbaarheid van koopwoningen.
Maar, talloze studies tonen aan dat het niet aan de belegger ligt. Met voldoende ruimte scheppen zij juist kansen. De verschillende studies en experts wijzen er dan ook op dat structurele factoren zoals het woningtekort en de lage rente zwaarder wegen.
Een markt in beweging:
Met wereldwijd stijgende huizenprijzen en een aanhoudende vraag naar huurwoningen, blijft de Nederlandse vastgoedmarkt aantrekkelijk. Toch moeten beleggers rekening houden met de groeiende maatschappelijke en politieke druk. Een zorgvuldig afgestemde strategie die rekening houdt met zowel de kansen als de obstakels, is daarom belangrijker dan ooit.
