In vastgoed en financieringen hangt veel af van het taxatierapport. Wanneer een woning gefinancierd moet worden wil de vastgoedfinancier een zo realistisch mogelijk beeld van de waarde van een woning om de risico’s te kunnen analyseren en de belegger (koper) die de woning voor zo min mogelijk wil kopen. Anderzijds wil de verkoper dat de waarde zo hoog mogelijk is om zoveel mogelijk rendement te maken. Een delicaat proces dus.
Taxeren is niet vrijblijvend
Onderdeel van het financieringsproces is het taxatierapport. Een financier leunt in de regel zwaar op het taxatierapport. Een taxatierapport is namelijk voor de financier een risico-analyse van een vastgoedobject. De belangen van partijen zijn contrair. De klant heeft enerzijds baat bij een zo gunstig mogelijke taxatie inclusief een zo hoog mogelijke marktwaarde. De financier heeft anderzijds baat bij een zo realistisch mogelijk beeld van de risico’s van een vastgoedobject inclusief een zo realistisch mogelijke marktwaarde. Een taxateur zit tussen de partijen in en beweegt zich binnen de niet vrijblijvende grenzen die de wetgever heeft geformuleerd. Een professionele taxatiedienst is strak geregisseerd door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Wat moet er in een rapport staan, welke eisen worden er gesteld aan het rapport en de onderliggende documenten, hoe moet een waarde worden onderbouwd? Via de NRVT wordt de objectiviteit en onafhankelijkheid van een taxateur gewaarborgd. Een taxateur die daarnaast onderhevig is aan tuchtrecht.
Hoe wordt een woning getaxeerd?
De meeste gevoerde discussie tussen klant en taxateur gaat over ‘prijs’ versus ‘waarde’ van een woning. Warren Buffett zei: “prijs is wat je betaalt, waarde is wat je krijgt”. Een taxateur moet marktwaarde taxeren. Een waarde, onderbouwd met relevante referenties uit het (recente) verleden, waarvoor een object binnen redelijke termijn kan worden verkocht. Taxeren van een woning doe je dus feitelijk door de achteruitkijkspiegel omdat de referenties altijd achter je liggen. Een makelaar adviseert een (verkoop)prijs. Een bedrag wat je mogelijk kan ontvangen als toevallig die ene koper in de markt is, die misschien net twee keer heeft mis gegrepen en geen derde keer met lege handen wil staan. Dat bedrag, wat die ‘witte raaf’ zou willen betalen, is echter geen waarde. Een taxateur doet niet aan prijs, alleen aan waarde.
Waarde van een woning
Een andere discussie gaat vaak over leegwaarde versus waarde in verhuurde staat van een woning. Een leegwaarde is overwegend goed met referenties te onderbouwen. Het huis van de buurman wat recent is verkocht, is een passende referentie. Een waarde in verhuurde staat ligt in vrijwel alle gevallen (bij een woonhuis) lager dan de leegwaarde. Dit heeft te maken met rendement en wel direct rendement en indirect rendement. Zodra een woning verhuurd is, valt de markt van de particuliere kopers voor eigen gebruik weg en blijft alleen de markt van de beleggers over. Dat heeft invloed op de waarde. Beleggers gaan rekenen. Wat is de huurstroom, wat is de huurwaarde, wat is mijn directe rendement bij een bepaalde koopsom? En vervolgens: wat verdien ik als de woning leeg komt en ik hem kan uitponden?
Hoe hoger het directe rendement, hoe lager het indirecte rendement en dus hoe dichter de waarde verhuurd in de buurt komt bij de leegwaarde. Mijn stelling is dat een waarde in verhuurde staat vrijwel nooit op of boven de leegwaarde kan liggen. Een belegger koopt in dat geval liever een lege woning. Een huurder vindt je vandaag de dag wel en dan kan je zelf bepalen welke huurder er in gaat wonen tegen welke huur en tegen welke condities.
Taxeren is dus zeker niet vrijblijvend, want de taxateur is gebonden aan wet- en regelgeving waarbij er beperkte ruimte is voor vrije interpretatie. In juli 2021 wordt aan het palet van de taxateur de zogenaamde ‘bureautaxatie’ toegevoegd. Daarover in een latere blog meer.
