Met stijgende verbazing volg ik het nieuws over de woningcrisis. Er wordt gedemonstreerd en de politiek springt in op de maatschappelijk onrust. Opvallend is dat de belegger wordt weggezet als de oorzaak van alle ellende op de vastgoedmarkt. Tegenwoordig vaak in één adem met de ‘pandjesprins’ die momenteel de kwade genius van dienst is. Eerlijk is eerlijk, we maken er soms ook wel een potje van. Meermaals kom je situaties tegen waarin regels glashard worden overtreden in de jacht naar opbrengstmaximalisering, dus helemaal ongelijk heeft men niet. Maar wat ik nu zo lastig vindt is dat een van de majeure oorzaken van de problemen op de vastgoedmarkt onderbelicht blijft. De huidige aanpak is een erg eenzijdige en vrij goedkope benadering van het probleem. Politiek makkelijk te verkopen, het veroorzaakt geen maatschappelijke onrust, iedereen blij. Alleen het probleem wordt er niet mee opgelost.
Een paar globale cijfers: per 1 januari 2020 waren er 7,9 miljoen woningen in Nederland. 57% daarvan is koop, 43% huur. Er zijn 2,2 miljoen sociale huurwoningen in bezit bij corporaties Nederland, dat is 28% van de totale woningvoorraad. Het aantal huurwoningen (sociaal en vrije sector) in private handen is ongeveer 1 miljoen woningen. Er is een tekort van rond de 300.000 woningen. Je zou zeggen dat de nationale woningvoorraad voldoende sociale huurwoningen bevat om het probleem op te lossen.
De doorstroming binnen met name de sociale sector is erg beperkt met als gevolg dat veel mensen in een sociale huurwoning wonen terwijl zij daar op basis van hun inmiddels ontstane gezinssituatie of inkomenssituatie geen aanspraak meer op zouden maken, ook wel bekend als ‘scheefwonen’. In Nederland is de woningwet zo ingericht dat een huurder (terecht) vergaande huurbescherming heeft. Het is een van de meest vergaande huurbeschermingen ter wereld. Eenmaal erin, nooit meer eruit. Er zijn geen of slechts zeer beperkte middelen om een huurwoning leeg te krijgen. Het gekke is dat die wetgeving niet alleen geldt voor de particuliere verhuurder, maar voor zover ik het begrijp ook voor de corporaties.
En wat ik nou niet begrijp is dat er vanuit de politiek niet naar die roze olifant in de kamer wordt gekeken. Die roze olifant is de woningwet. Waarom zouden we de woningwet niet aanvullen met een speciale corporatiewet waarin corporaties verdergaande mogelijkheden krijgen om scheefhuren op te lossen en om doorstroming te krijgen. Dat een corporatie bijvoorbeeld met alle nieuwe huurders mag afspreken bij het aangaan van de huurovereenkomst dat na een periode van enkele jaren er opnieuw wordt getoetst. En als men niet meer in een sociale huurwoning past, dan wordt er dus verhuisd. Voor de particuliere verhuurder blijft de wet uiteraard zoals hij is met alle vergaande rechten die een huurder heeft. Dus eenmaal erin, nooit meer eruit.
Ik realiseer me dat elke oplossing weer nieuwe problemen opwerpt. Maar je moet ergens beginnen. Dit maatschappelijke probleem vraagt om een brede visie waarbij een van de oplossingen kan zijn om de woningwet opnieuw tegen het licht te houden. Het is te beperkt om alleen de pijlen te richten op private belegger.
Dennis van Dalen, Vastgoedspecialist
