Bij het schrijven van dit artikel is het nog steeds niet zeker of de wetswijziging door de Eerste Kamer wordt aangenomen, maar het wordt met de week waarschijnlijker dat vanaf 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting wijzigt. Daar waar alle woningen tot op heden onderhavig zijn aan 2% overdrachtsbelasting bij aankoop, wordt dit (onder voorwaarden) 0% voor kopers (starters tot 35 jaar) van een woning die daar zelf gaan wonen en 8% voor woningen die niet bedoeld zijn voor eigen bewoning. Daarnaast wordt de overdrachtsbelasting op zakelijk onroerend goed verhoogd van 6% naar 8%.
Er is sinds het bekend worden van deze aanstaande wetswijziging veel geschreven over de impact van deze wijziging. De politieke insteek is dat een steeds groter wordende groep beleggers beschikbare woningen op de krappe woningmarkt voor de neus van starters wegkaapt. De gedachte om starters te helpen op de woningmarkt is uiteraard een nobele. De vraag is echter of de verhoging van de overdrachtsbelasting het juiste instrument is om dit te bewerkstelligen. Ten eerste horen wij veel beleggers die aangeven zich hier niet door te laten afschrikken. Sterker: de algehele opinie is dat er verwacht wordt dat de verhoging van de overdrachtsbelasting doorgerekend wordt in de huurprijs, lees: een hogere huurprijs. Laat dat nu net een onwenselijk effect zijn..
Sparen of rendement…
De achterliggende gedachte dat beleggers zich niet laten afschrikken van deze maatregel is het simpele feit dat beleggers op zoek zijn naar rendement. Rendement dat niet te realiseren is op een traditionele spaarrekening. Je kunt natuurlijk besluiten om bijvoorbeeld in aandelen te beleggen, maar hiervan is de koersontwikkeling volatiel. Vastgoed is historisch een stabiele belegging gebleken waar een goed rendement te behalen is. Er is anno 2020 zoveel geld beschikbaar dat de vlucht naar rendement zeker zal blijven bestaan.
Nuance
Wat jammer is (of is dat juist de bedoeling?), is dat deze verhoging van de overdrachtsbelasting de aandacht weghaalt bij het feitelijke onderliggende probleem. Er is namelijk een groot tekort aan woningen in Nederland. Volgens de NVM zijn er 315.000 woningen te kort in Nederland. Al sinds de 2e Wereldoorlog is er een tekort en dit loopt alleen maar verder op tot het voornoemde astronomische getal. Sinds de 2e Wereldoorlog is de economie gaan bloeien en is het eigenwoningbezit fors gestimuleerd, onder andere door het feit dat de rente van een hypotheek aftrekbaar is (en huur niet). De vraag naar woonruimte neemt de laatste tijd alleen maar sneller toe, enerzijds doordat er, meer dan in de vorige eeuw, sprake is van 1-persoonshuishoudens, anderzijds omdat er vanuit humanitaire gedachten migranten worden opgenomen door de lidstaten van de EU. Ook deze nieuwe Nederlanders hebben natuurlijk behoefte aan woonruimte. Aan de andere kant van het spectrum hebben we de laatste jaren te maken met zaken rondom het milieu en klimaat en de wens om dit te verbeteren. Ook dit is natuurlijk een nobele gedachte, maar zorgt er helaas wel voor dat als gevolg van de stikstofcrisis, de CO2-problematiek en de recente BENG-normen, de woningbouw niet op gang komt en de jaarlijkse ambitie bij lange na niet gehaald wordt. Het tekort zal eerder verder oplopen dan dat het zal verminderen.
10% verantwoordelijk, 100% schuldig?
Kijkend naar het totale woningbezit in Nederland, blijkt dat 57% van de woningen in bezit is van eigenaar/bewoner, 33% in het bezit van woningbouwverenigingen en de resterende 10% in het bezit van ‘overig’. Het grootste gedeelte van deze 10% komt voor rekening van institutionele beleggers, waarmee geschat 4% van de woningvoorraad in bezit is van de particuliere belegger. Dit zijn mensen die een paar panden in bezit hebben tot partijen die wel tot 100 miljoen aan vastgoed bezitten. Prins Bernhard behoort bij de laatste groep. Met name de grotere beleggers kopen veel voormalige woningen van woningbouwverenigingen en renoveren deze naar de hedendaagse normen, zodat deze weer netjes verhuurd kunnen worden. Ook zijn de afgelopen jaren vele duizenden woningen gerealiseerd in voormalige leegstaande kantoorpanden, scholen, kerken en winkelpanden. Dankzij deze beleggers/ontwikkelaars zijn deze extra woningen gecreëerd en hebben dus juist hun steentje bijgedragen! De PvdA heeft een paar weken geleden een plan voor ‘de Prins Bernhard belasting’ gelanceerd. Los van het feit dat hiermee op de persoon wordt gespeeld, is het juist cru dat juist hij, als onderdeel van deze groep beleggers, maatschappelijk wordt weggezet als ‘huisjesmelker’. Zonder deze groep waren er duizenden nieuw gecreëerde woningen minder beschikbaar geweest in Nederland.
