ICR en DSCR
Elke maand schrijf ik over een technisch aspect van een vastgoedfinanciering. Dat een financiering een geldlening is, begrijpt iedereen wel. Door de artikelen ‘Onder de motorkap’ te lezen, krijg je ook meer inzicht in de acceptatierichtlijnen die Nestr hanteert. Kennis is macht.
Als je een hypotheek voor je eigen woning aanvraagt, moet je altijd een loonstrook en een werkgeversverklaring bij de geldverstrekker inleveren. Daarmee wordt namelijk bepaald of de uitgaven van de hypotheek passend zijn ten opzichte van je inkomen. Bij een vastgoedfinanciering werkt dat anders. Hier wordt niet naar je (arbeids)inkomen gekeken, maar naar de huurinkomsten. Deze moeten namelijk de rente (en eventuele) aflossing kunnen voldoen. Om dit te kunnen bepalen, rekenen wij met de zogeheten ICR en DSCR.
ICR
Deze afkorting staat voor Intrest Coverage Ration. Wikipedia geeft hier de volgende omschrijving aan: “Het rentedekkingskengetal geeft aan hoeveel maal een onderneming haar rentelasten verdient. Het is om die reden een maatstaf voor de mate waarin de winst voor interest en belasting kan terugvallen zonder dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Ook geeft dit kengetal aan in hoeverre de onderneming nog leningen, met de daaraan verbonden rentelasten, aan kan gaan.” Om het in Nestr-taal te zeggen: hoeveel keer kunnen de huurinkomsten de rentelasten van je financiering bij Nestr betalen? Nestr houdt als minimum een factor 1,5 aan. Dit betekent dus dat als de rente van je financiering EUR 1.000 bedraagt, daar dan minimaal EUR 1.500 aan huurinkomsten tegenover moet staan.
DSCR
Deze afkorting staat voor Debt Service Coverage Ratio en is een broertje van de ICR. Daar waar bij de ICR alleen naar de rentelasten wordt gekeken, kijk je bij de DSCR naar de som van de rentelasten en aflossing. Voor dit kengetal houdt Nestr een minimum aan van 1,1. Dit betekent dus praktisch dat als de huurinkomsten EUR 1.500 zijn, de maximale rente en aflossing tezamen maximaal EUR 1.363 mogen bedragen.
Door te rekenen met de ICR en DSCR, wordt er in feite een rekenkundige buffer gecreëerd. Het betekent namelijk dat als de zittende huurder zijn contract opzegt en de nieuwe huurder niet bereid is dezelfde huur te betalen, je ook bij lagere huurinkomsten nog steeds kunt voldoen aan je rente- en aflossingsverplichtingen bij je geldverstrekker.
Elke geldverstrekker bepaalt in haar acceptatiebeleid zelf de hoogte van deze kengetallen. Hoe hoger deze getallen, hoe minder financiering je aan kunt vragen. Goed om te weten dat Nestr een relatief lage ICR en DSCR hanteert en je dus een relatief hoge financiering bij Nestr aan kunt vragen. Om te bepalen of een financiering passend is voor jouw wensen en doelen, werken wij altijd samen met kundige adviseurs. Zij hebben een goed overzicht van de financieringsmarkt en bepalen samen met jou wat voor jou het meest passend is.
